2012年9月13日星期四

何時方置業 考驗忍耐力

著名基金經理陸東先生在其著作《繼續傲行》中寫道,「我給自己設定的標準是,如果七年不能供斷,就不要買樓。分開三十年供,等於幫銀行打工。」

供款長 徒幫銀行打工

對很多人來說,陸東提出的做法不太可行,因為香港大部分單位的房價比一般人的收入高太多了。但不能忽略的是,其做法背後的理由。供樓年期愈長,利息總支出 會愈多。假設買家買一個價值200萬元的單位,做七成按揭,以按揭利率2.15厘計算,還款年期為二十五年所需支付的總利率支出,為還款年期為七年的支出 的四倍。

而如果按揭利率上升,還款期25年的總利息支出的增量,遠較還款期七年的總利息支出的增量為多。也意味着,當按揭利率大幅上升,還款期25年的供款支出會 大為增加,供款佔入息比例可能升至高水平,增加斷供的風險。

如果我打算買一個價值300萬元的單位,做七成按揭,所需要的首期支出為90萬元。假設還款年期為二十年,以按揭利率2.15厘計算,每月供款支出為 10,773元。如果要在七年內供斷一個單位,但支付差不多的首期和月供支出,我要購買價值180萬元左右的單位。

可是,現時香港房價高企,價值在180萬元或以下而可供購買的單位數量很少,主要集中在屯門地區,而單位面積偏細。所以不容易找到符合自己要求的單位。

我決定選擇等待。由於新增房屋供應將不斷增加,因此樓價有可能會調整,而上車盤的數量亦會回升。根據運輸及房屋局的資料(截至今年第二季末),未來3至4 年的潛在新供應會多達65,000個單位,遠較2008至2011年四年間的落成量38,800個單位為高。

供應增 2015年樓市有壓

事實上,私人住宅已施工的數量是在2010年時開始大增。假設建築期為4年,預期大量單位會在2014年左右落成。如果發展商是在樓宇落成前一年作預售, 新增住宅供應將會在2013年左右反彈。

不過,如果下年住宅單位需求如現在般旺盛,樓價未必會調整。但別忘記,根據施工量的數據作預測,2013年之後幾年的供應仍會持續充裕。所以我認為,由於 購買力很可能被在2013和2014年推出的大量供應所吸納,2015年才是真正考驗香港樓市承托力的時候。

展望短期內,由於供應過於緊絀和市場氣氛熱烈,樓價可能仍會急升。我可能會懷疑自己作的預測會否出錯,同時感到很困擾,後悔為何不早點買樓。這是考驗自己 的忍耐力的時候。不過,我還是認為,在供應大增前,不要以高價買樓,因為風險太大了。

2 則留言:

Quality Alchemist 說...

現在加了QE3的因素,會不會樓價再上升~15%或以上,之後就算供應量增加,但未必抵銷貨幣的貶值。

匿名 說...

跟樓主的見解有同感。既然大家都知道2014年的供應量會大增, 其實已經在等待的, 不妨多等1~2年。雖說QE3可能會影響本地熱錢流量, 樓市調整, 但相信不及本地住宅供應量的影響大。

置業這種忍耐力, 並非一般的忍耐, 香港土地儲備再多都不及人口多。樓市會升, 是日後的事, 所以有時, 好難忍手, 會衝動見好就收。