2008年4月14日星期一

老店舊區漸亡 生活「科幻」一代

香港的橫街窄巷、摩天大廈、巨型螢幕,有如想像中、進行中的後現代都市,我們早已如法國哲學家Jean Baudrillard言,成為身在科幻小說之中的一代。都市的面貌,正一步步由地產商重塑,加上市區重建局的重建計劃,十多年後的香港,也許已面目全非。

實用發展觀 漠視原居民

香港的發展以實用主義掛帥亦甚為被動,主要是為應付人口增長、土地和住屋緊絀等問題。為了未來發展,將香港改造成世界之窗,有曼克頓、紐約、聯合廣場、康城等,彷彿超高密度規劃才是出路。一座座龐然大物或「牙籤樓」插進舊區,深水步的居民眼見其他重建區街坊被推土機推走,僅是卑微的想留下來,繼續自己的生活。所謂保留社區網絡,不過是鄰里相互幫助,借蔥借糖借米這樣簡單、顯淺、普通的東西。

作為飲食雜誌寫手,我最喜歡老店的味道,他們的食物不過一塊幾毫,但灌注了製作者的心血及執著,更保持手工製作的食物原味。例如深水步基隆街一家近六十年的糕餅店,八十五歲的老師傅其實用不著每天三四點起床,在熱死人的蒸餅房做糕,他總說做慣了不願停手。店內不時有街坊來打牌談天,見到小朋友望著鬆糕饞嘴的樣子,師傅又會送上一大塊給他們。這種和諧的鄰里關係,難怪師傅不願停下來。

重建沒生天 舊區有出路


師傅很無奈說,如果他要退休,理由不是無力再做,而是市建局要開進來重建。市建局一邊說「更新舊區,促進經濟,改善環境,造福社群」,一邊漠視小販與平民的生存,活在逆向幻覺(Reverse Hallucination)之中,將一直存在的人視而不見,以為重造一個市集及小販區就完事。他們沒有明白,舊區的複雜性及隨意性是來自不斷的重組及拆遷,而不是想當然的規劃。香港人是生活在橫街窄巷,在規例中間「走戔」,小販的活力將嘉咸街、結志街、女人街、大笪地演變成自己的生存空間。

這種靈活正一步步被整齊及龐大的發展觀消滅,不斷重建的都市,沒有過去。記憶只存在對變化的敏感之中,歷史及老地方只留下變掛的空間,城市只存在於想像及回憶之中,城市只是擬像(Simulacra),真實的歷史業己失去,彷彿舊區是擬態(Simulation),活在傳媒的論述之中,最後成為超真實(hyper reality),一個個成為地政總署的激光掃瞄數據。

延伸閱讀:
馬國明 (2008) 沒有光的所在. 香港: CUP
馬國明 (2007) 全面都市化的社會 . 香港: 進一步多媒體有限公司
馬國明 (1998) 路邊經濟政治學 . 香港: 曙光圖書公司
潘國靈 (2005). 城市學:香港文化筆記 . 香港: Kubrick

20 則留言:

鳥 說...

其實, "牙籤樓" 從六、七十年代已出現. 由於已往多由小型發展商主導重建, 故當時他們只能逐幢逐幢大廈重建, 重建模式大都是拆掉30年代4/5層的唐樓, 重建為約12層高的大廈. 而當時政府對site coverage 的限制較少, 物業幾乎可以用盡100% site coverage, (即樓上每層的面積與地面一樣), 故全部重建樓宇都是同一模樣, 即是雖然是“一忽一忽”地起, 出來效果每幢都是約12層高的 “一片牆”.

時至80年代, 由於市民對市區住宅單位的需求龐大, 地積比率唯有提高, 以興建更多樓面. 又於要顧及空氣流通及透光問題, 政府對住宅的site coverage 收緊. 出現的結果是大廈收窄, 向高空發展, "牙籤樓"現象變得十分明顯. 由於牙籤樓十分“核突”, 故一次過重建一個市區可視為一個機會作一次比較完整的規劃 (例如劃出新的綠化空間), 帶來比較一致的建築羣.

另外, 部份樓宇嚴重老化, 而大廈大業主又不願/無力出資維修, 結果受害的是樓上居住的小業主. 在改善居住環境方面看, 他們是市區重建的得益者.

小弟是測量師, 曾面對/協助不少受重建影響的商戶及住戶處理賠償問題. 我的經驗是: 住戶只要有足夠他們重新置業的賠償金, 大都非常願意搬出; 商鋪業主(指只投資作放租用)亦只要求足夠的賠償金; 相反商鋪租戶則非常抗拒重建 (除非他們已打算退休), 因為 (i)他們身處舊區, 租金十分便宜, 搬遷意味加租, 對舊區小本經營來說, 會是天價; (ii) 搬遷同時代表失去一批老主顧, 要面對新環境及新競爭, 他們極不願意. 結果, 他們往往會要求一個脫離現實的賠償金 (當然,傳媒選擇性唔會深入報導).

小弟同意, 現行的重建政策, 在市民有更大的訴求下, 確有重新審視重建模式的需要. 究竟市民希望見到一個怎樣的深水步? 舊樓的住戶又是否希望重建? 如果提供樓換樓, 鋪換鋪, 受影響戶會否接受? 市民又會否接受 (因為其實是動用公帑, 市民齊齊資助的)? 如不重建, 政府協助支付大筆維修費又是否可行? 舊樓住戶的意願? 市建局最近就觀塘重建放風打算先在同區興建一座新樓以安置受影響戶, 是否可行? 何謂市區?

小弟十分期待社會繼續有更多討論, 磨合. 無人喜歡改變自己故有的生活模式, 但社會是不停轉變, 政策/思維亦然.

Galileo 說...

負責重建的URA最終目的係以重建項目錢搵錢,雖然近年仍然因土發公司遺留項目(由其觀塘)要蝕做,但始終財政上會慢慢脫離控制。

的確,城規會會議當日,好記得觀塘的小販說「我地等左十八年,依家你地一個唔聲話反對,你地有無了解過我地感受?」本來,無人係站係對立面,亦無人反對重建,而係重建的大思維。

市建局完成和昌大押項目後宣佈會盡量避免牙籤樓模式,但換來係為保證市建局可以用盡地皮盡量賺的綜合發展區(CDA)方式。

我們最為反對係將人流變成運輸物,甚至交通評估一部分,忽視街道重要性,將人流導入商場,甚至規劃署自己講出「我覺得行入商場將去政府設施,係好好的商業同政府融合」,原來去健康院同差館前係一定要入商場買野的。

有將軍澳天水圍在前,我們目的正是以民間智慧去提醒政府,甚至參與規劃過程,讓他們知道到底居民是如何生活。

小弟仲寫緊九龍站規劃,未知能否有機會請教一下?

Kenka 說...

以上留言真係刺中我死穴.

不諱言, 我是租戶, 在觀塘的店子其實也在等待重建的一天. 賠償方案一直都是關注重點. 觀塘重建後變成怎樣, 我並不太願意去想, 只知道這一次如果重建又因為甚麼團體出來反對兩聲再推延的話, 我會把它咀咒到死.

當然這次城規會終於通過了, 是終於, 可以提交特首法落, 見到曙光了.

而以上的討論, 其實於我, 相信於那些小販而言也是, 是一些令人厭惡的噪音. 我等待了三年零兩個月, 可是一十八年的光陰會把一切耐性都給磨光的.

如果留意那些小販的話, 你會發現絕大多數都不是年輕人, 隨時可以退休, 可不能怪他們短視. 他們關注的肯定不會在於觀塘以後的發展, 甚麼公共空間會否被商營機構巧取豪奪, 而只會是面前能夠得到的賠償金額.

martinoei 說...

對我這種自由經濟信徒,我簡直反對出現市建局這種怪物。為何要借政府公權力,便利你班地產佬收舊區,地產佬不是應以市場價格,與小業主們磋商嗎?

很老實說,這種社會主義也不是,市場經濟也不是官商勾結最令人厭惡。

Galileo 說...

Kenka: 當日正如May姐言,總有人想走,但舊錢唔夠你買七年樓,亦唔會話你知七年點計;想留,預左無空間返來租鋪。某程度上,我地亦係幫緊小業主去議價。

觀塘情況特別在有一班好明顯係九十年代入來等收購,佢地亦整合左一班人抗衡。目的就係錢。問題在於,佢地一出來,一小班想留的人突然邊緣化,結果係唔係都輸左。

樓下領匯開始向商場開刀,小時候一直去的文具店終於玩完,又變共同記憶了。

暗黑的卡夫卡 說...

城市只是擬像(Simulacra)
真實的歷史業己失去

彷彿舊區是擬態(Simulation)
活在傳媒的論述之中

最後成為超真實(hyper reality)
一個個成為地政總署的激光掃瞄數據


好有詩意既無奈總結...

匿名 說...

地產商直接收購舊樓的機會成本及要面對的風險大於投地

他們與巿建局合作, 由政府出面收樓, 或是委託第三方做收樓工作會較划算.

發展商直接收購舊樓的機會成本不少.

打個比方, 發展商收購一幢物業八成業權時, 剩餘的業主不肯, 怎麼辦?

若競爭對手/死對頭玩野, 刻意買了剩餘二成業權, 發展商怎麼辦?

他們又不夠業權強迫推行強制拍賣, 買了大部分業權但又不能發展, 屆時發展商動軏億元計的資金會被鎖死, “短線”變”長線”, 變成超級樓蟹.

地產發展從來都是資金鏈的生意, 這樣玩, 發展商遲早破產. 誠哥四叔三兄弟破產,香港大部分人都應要拿綜援.

這個問題亦是早前有建議放寛強制拍賣的成數來由.

有時候舊樓的業權並不清晰, 屋契業主都不知死了那裡去, 發展商若直接收購, 無疑需要面對一定的法律風險.

再說, 即使一個肯賣, 一個肯買, 價錢亦是一個問題.

在商言商, 地產商當然希望以最低的價錢收購舊樓, 而業主則希望以最高的價錢出售.

若果在爭議過程中, 其中一個業主向傳媒申訴, 發展商明恰他…

傳媒通常會幫那一方呢? 這個問題亦要考慮.

發展商絕無理由為了一個小項目, 而影衰他的招牌, 當然, 我不否認凡事有例外.

在談判不攏的時候, 隨時可以出現雙輸的局面,

例如旺角區朗豪坊過過d, 咪有個新樓盤既, 那裡零零舍舍有一幢頂心衫的舊樓.

所以對發展商來說, 買塊地來起樓, 快靚正, 風險相對逐間樓逐間樓收回來, 涉及的成本效益會高不少, 除非那些舊樓在半山南區或其他傳統豪宅區, 極有重建的投資價值.

若果政府要改變某地區的生態面貌, 惟有介入一途.

所以自由經濟雖然可奉為聖經, 但亦不容否認現實中, 有不少摩擦令自由經濟不能完全發揮效用, 需要巿建局之類的機構干預.

~涼瓜牛肉

鳥 說...

“地產佬”是以市場價格向小業主收購. 有時為完成收購, 甚至要出比市場貴的價錢向 “打釘戶” 收購. 由於起碼要收購到九成業權重建項目先可以成事, 故此好多時由“地產佬”主導之重建一拖可以好多年 (所以出現左 “田心地產”). 收購成本對 “地產佬” 來說好難預, 因為一定比市場價格為高. 但, 一個願買一個願賣…. 原來這不是自由經濟嗎?

土發/市建局的出現, 是希望以著重商業方向, 即收支平衡方面展開重建. 為能令重建項目唔會因部份“打釘”人士反對而拖延社會發展, 又或因尋不著小業主以令重建未能展開, 市建局可引用條例強制收樓. 此法例, 絕大部份 “民主國家” 都有. 至於賠償額, 簡單來說法定是七年同區樓齡價(只適用於住宅). 七年樓齡原意是要保障公帑唔會浪費俾“打釘戶”, 同埋唔係用公帑資助舊區居民買新樓買大樓. 但好老實講, 小弟同意七年樓齡絕對難以買到七年樓齡的住宅. 原因好簡單: 供求問題 - 突然有一批人要搵樓, 業主仲唔加價?

至於七年樓齡的計算, 大家都知道市建局是contract out俾七間測量師行獨立地計出. 估價唔係一種 1+1一定等如 2 的計算. 通常情況下唔同測量師估出黎係會唔同, 只不過係會維持係一個 range入面. 即等如銀行估價做mortgage, 間間都會有少少分別. 其實苦主如果不滿收購價, 係可以係市建局引用法例強制收地後委任自已的測量師估價, 而相關合理的測量師費用是會又市建局/政府俾番住戶. 惟請注意, 基於法例所限, 大家測量師估的仍然是 “七年樓齡價”.

所以除了要重新審視重建模式外, 另一個最大問題是 “七年樓齡價”的合理性 及給賠償金予受影響人士是否補償的惟一方法.

鳥 說...

延續 涼瓜牛肉

市建局大角咀櫻桃街重建項目 (即近HSBC Office), 係地盤正中央有座單幢樓叫 “海明閣”. 由於物業不夠古老(好似係得九年), 故未能由市建局收回. 2005年南豐投得重建發展權後自己出手收購, 當時市價約 $3000/呎(Gross, 下同), 南豐出價接近$4500/呎, 其後逐步提價至$5000/呎. 接近9成業主同意, 惟部份人心雄, 要求近 $8000/呎! 結果拉倒. 至此“海明閣”重建時被地盤包圍, 重建後又被新物業的基柱包圍. 如果收購成功的話整個項目可以變得一體化. 現在市區珍貴的土地資源被浪費, 同意收購的小業主無辜陪葬, 最終誰人得益?

另外位於元朗大棠的蝶翠峰, 其物業群中包圍著一幅農地. 究竟是業主索價過高?還是尋不著業主? 我不知道. 肯定的是, 發展一幅正正方方的地盤怎也比現在一幅 “C”字型地盤來得有效益.

匿名 說...

小弟普通市民所知不多, 但有以下疑問請教:

1. 收購時, 小業主是否可以提出反收購建議?
2. 如可以, 這些建議是否可以與賠償金無關?
例如,
保存原有的社區風貌
比舊區高但新區較低的建築密度
有地舖及交通網絡

3. 提出後, 發展商又是否願意接受?
4. 在欠缺選擇下, 小業主是否只可以賠償金作為唯一解決方案?

所以, 如果在發展商堅決否定以其他非金錢方式的收購建議時, 小業主只可以自保, 而自保亦只可以局限於以金錢方式作為賠償, 如果認為賠償不足, 小業主有權不賣, 但不可以說成因為小業主"獅主開大口"令土地發展項目不effective or efficient. 因為發展商亦不以其他人利益作為發展考慮因素.

小業主及發展商是以個人利益考慮. 講到底, 居民及發展商對"重建"這個理念有完全唔同既見解. 居民的理解為"舊曲新詞", 發展商的決定為"商業 k 歌". 各自亦對這個行為有唔同既目標. 最大問題是政府不願意改變高地價政策, 成了發展商的威嚇手段. 價高者得的賣地方式, 只會令沒有直接經濟效益的文化, 歷史, 環境, 慢慢消失. 可笑的是香港人願意花大量金錢出國文化一番. 連自己的東西也保不住, 又怎能了解他人的東西呢.

az

鳥 說...

To az,

講得岩, 在重建這個議題上, 地產商/市建局/法例往往只以金錢作為解決方案. 大家彷彿從來唔會考慮“樓換樓/舖換舖”予苦主選擇. 我唔知係唔係因為 “舊換新, 咪益左佢地, 我又賺少左” 的心態. 但賠償方法, 我覺得係有需要給予更多選擇.

正正因為現在地產商只會用錢去收購, 小業主如想反對, 如你所說可以利用 “獅子開大口”令地產商卻步. 不過想深一層, 既然是地產商主動出價買單位, 如小業主真的沒有興趣, 大可拒絕任何出價, 連反價也不用.

會反價的, 即係觀望地產商的底線去到邊, 可以出到幾多錢, 或者有無其他非金錢的方法 (未見過有!), 到時再決定賣唔賣. 問題來了, 地產商的底線可以去到邊呢? 打開門做生意, 首要係唔蝕錢 (如果唔係股民會鬧 :p ) 項目風險太大, 當然會叫停. 市民失去一筆補地價的收入; 想賣的未能以高價賣出, 將來要繼續承擔越見高昂的維修費; 唔想賣的可保住自己單位, 保住私人產權. 這是自由市場經濟可愛之處. 但若只從商業角度出發, 浪費一幅土地的價值, 即是沒有效益 (審計署會鬧的…一笑). 甚麼資本主義, 甚麼自由市場經濟, 從來都是利益掛帥.

至於市建局, 佢地最終可以引用條例強制收回物業進行重建. 有此條例在手, 我希望將來市建局唔好去同發展商追逐項目利潤. 在發展一個重建項目時, 可以讓重建戶選擇樓換樓 (size由項目的純利調整), 重建戶可在出價前參與重建區的設計, 市建局會根據設計公布項目的大既預計收支, 進而再調整重建計劃, 令大家明白要起咁高的建築密度只係唔想令項目蝕本, 保持微利.

我相信市民是不反對重建, 問題只是在於模式. 從前我們集中講求最大經濟效益, 現在則開始注重文化, 保育, 社區 (老實說, 我仍然唔多理解呢d口號其實係要乜, 不過都會努力去學). 政府要為將來香港經濟下滑未雨綢繆, 著重重建後的經濟價值亦無可厚非. 但正正因為各人有各自的訴求, 將來城市發展過程中, 如何平衡, 如何融合, 政府/民間都正在摸索 (正如林鄭去左皇后碼頭, 又有出席“深水步請食飯事件”聽重建戶建議). 社會並非非黑即白, 我只希望大家(包括政府)堅持自己理念之外, 亦可以包容其他唔同的見解, 代入他人嘗試了解各自的觀點. 重建是城市發展的一部份, 城市發展與人口流動, 經濟前景相關. 這一切又與世界大勢緊緊相扣. 擴闊視野, 從宏觀角度去思考將來香港的定位, 相信對討論將來重建模式會有幫助.

可能又拉得太遠了.

匿名 說...

To 鳥,

謝謝賜教.

想補充一點個人意見, 非常同意未雨綢繆及適時改變是必要的考慮, 從宏觀角度去思考將來香港的定位也是合乎情理. 但希望在改變同時能夠保護已經植根香港的歷史, 文化, 風俗, 地貌, 等等事物, 畢竟它們是以時間累積下來的intangible assets, 現在未必能以同等生產成本重造出來. 若果只懂攻城而不加以確保既有的城邑, 香港只能成為千篇一律的動感之都, 而失去東西文化交匯的獨特舞台. 經濟效益固然重要, 但不忘居民需要, 也要考慮作為眾多外國機構的地區總部, 除了本身硬件的吸引力,香港也要了解在外國人眼中香港的軟性魅力. 環境, 住屋, 生活, 文化,...正正是工作以外的活動空間. 往往是比工作條件及挑戰更重要的考慮因素. 如果一個外向型經濟因這些因素而失去外來投資, 那是不值得可憐, 只怪我們短視, 以金錢作最終回報. 不用談外國, 看看國內的主要城市, 雖然社會經濟各方面仍有很大改善空間, 但亦因此保有很多歷史文化, 到過國內的外國人對那種氣息卬象深刻. 機會加文化足已令很多外國機構北移. 興幸的是香港擁有西方社會信任的制度, 不然, 沒有大多人願意在狹小, 緊張, 迷失的社會中工作求存. 香港有必要重新理解何為經濟與文化之間的互動價值. 真心希望有決定政策方向能力的人可以嘗試以某些地區作試點, 純以社區文化, 居住環境為主要考慮重建因素, 改善現在商場化的建築模式. 將來, 沒有人行的街道真的非常恐佈. 一個死城.

可能我又拉得太遠了.

匿名 說...

對不起, 以上留言, 忙記留名

az

Galileo 說...

不遠不遠,看來放上InMedia也沒有如此多意見。

國內,不計過度發展的北京上海重慶,廣州西關真的不錯。

Brian 說...
此留言已被作者移除。
Brian 說...

非常有意思的一篇文章。

上星期在蘋果看到一篇文章《香港是多元化社會?》,與你的文章可謂互相呼應。

http://penandsky.blogspot.com/2008/04/blog-post_15.html

VC 說...
此留言已被作者移除。
VC 說...

"匿名提到...
對不起, 以上留言, 忙記留名

az"

az, 真的很不明白,為甚麼不以"az"而以"而以"匿名"post comment?

匿名 說...

hi vc, bcoz, 以前未想過留言, 同埋懶! az

VC 說...

az, 懶開Gmail/Blogger account, 可 simply type "az" in "名稱/URL".